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適老化改造市場那么大,社會力量該如何切入?

2018-03-20  玖玖家政



一、老齡化壓力下的市場機遇


預計到2020年我國60歲以上老年人口將達到2.43億,2025年將突破3億。在已經確立了“9073”的養老體系結構中,90%的老年人選擇通過自我照料和社會化服務相結合的方式實現居家養老。


按照住建部的任務指標計算,到2020年,有2.187億60歲以上的老人需要對住宅進行適老化改造,如果兩位老人一間住宅,改造一間住宅的平均價格按3萬元計算,僅住宅內部適老化改造的市場份額將會達到32805億元,而住宅內公共區域和社區環境的改造的市場份額遠遠超出室內空間的改造份額。


二、政策重點和引導方向


建設部和民政部在1999年頒布的《老年人建筑設計規范》(JGJ122-99)中對城鎮新建、擴建和改建的專供老年人使用的居住和公共建筑設計要求做了規定;建設部在2001年頒布的《城市道路和建筑物無障礙設計規范》(JGJ50-2001)中規定了城市道路、建筑物和居住區無障礙設計的實施范圍、內容和要求;國務院《關于加快發展養老服務業的若干意見》中將45項指標工作分配落實到了各相關部門,其中住建部承擔兩大任務:第一,舊小區無養老服務設施,或現有設施沒有達到要求的,限期通過購置、置換和租賃方式開辟養老服務設施,完成社區的無障礙改造;第二,到2020年,符合養老服務標準的老年人活動中心要覆蓋所有的城市社區、90%以上的鄉鎮及60%以上的農村社區。


目前我國多數城市目前都沒有形成普適的適老化改造設計和施工服務體系,適老化改造項目種類少,改造方式和內容單一,局限在無障礙改造、增設扶手等一些比較簡單的內容上。


1.政策目標導向及執行力不夠


目前制定的一些適老化改造政策,尤其在落實層面,普通的老齡工作者選擇性地執行一些簡單易行、能產生轟動效應的政策,并未從實質上深入理解積極老齡化的要義,例如:重改造輕管理,改造完之后的安全管理和維護管理不能保障,最典型的例子就是健身器材,建成之后就缺乏維護,特別是高使用頻率下器材的老化現象。


2.政策目標群體范圍過窄


目前已有政策所涉及的老年人范圍過窄,接受適老化改造的居室數量極少,按照這樣的速度計算,單單完成現有老年人的居室改造就遙遙無期,更何況老人家庭這一數據處在不斷增長的趨勢,所以多數老年人實際上還是被排除在這一政策之外。


3.其他一些需要政策導向的難點問題


如容積率問題、房屋間距問題、拆落地新建問題、依托市場機制問題、資金平衡問題等也需要在法律框架內依法保障適老化改造工作的有序推進。


三、市場那么大,切入點在哪?


居家養老服務在社會養老服務體系中所占的比重非常大,普通住宅的適老化改造服務市場尚未得到充分、有效的開發,現有的服務與老年人的需求之間仍存在較大差距。主要的切入點有一下三個:


1.新建社區的適老化


居家養老服務在社會養老服務體系中所占的比重非常大,目前業內人士關注的焦點在于帶有適老化設計的新社區的構建,比如打造適老化的養老養生社區,完善的生活配套、設計親情居等戶型產品,這些產品填補了傳統住宅的空白市場,具有一定的市場接受度。


2.既有社區的室內適老化改造


既有社區的適老化改造市場理論上是比較大,但是需求端主要的問題也很棘手。首先是老人的養老意識和觀念,中國老人普遍的觀念“金窩銀窩不如自己的狗窩”,比較戀舊,有固定的生活習慣,熟悉自己家里物品的擺放位置、家具形式等,對住宅內部適老化改造的需求觀念需要突破;其次是老人的經濟水平和支付意愿,大多數經濟狀況較好的老人比較認同適老化改造,一般老人還是會在資金花費上猶豫打算,讓老人舍得花錢在自己已經熟悉的居住環境里進行改造不是件容易的事情。因此,既有社區的室內適老化改造市場還需要一定的引導和培育。


3.既有社區的公共區域適老化改造


住宅內公共區域(如加裝電梯、樓道地面防滑、出入口無障礙)和社區環境(如車輛分流改造、加設休息座椅、夜間照明及康樂設施等)的改造的市場份額遠遠超出室內空間的改造份額。目前已有部分城市開始在這方面的實踐,上海、北京等城市對部分老年人比較集中的住宅小區進行了改造,主要內容為在大樓底層單元入口處增加無障礙坡道和欄桿扶手等設施,只有個別條件允許的多層住宅樓采取了增設升降電梯這種相對復雜的改造內容。


筆者認為對于社會力量進入適老化改造市場的切入點,首先是要把握政策的引導方向適時進入(比如政府購買或者其他融資方式渠道時),從既有社區的公共區域適老化改造做起,打造試點和示范區,進一步引導室內適老化改造的市場需求。針對于家庭室內適老化改造還需要重視對老年家庭的評估,采取因人制宜、靈活多樣的改造方式,既考慮老年人的實際需求又考慮可行性和經濟性,不斷擴大市場份額,挖潛這一市場。


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